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        通州-東小馬地塊-招商璀璨系

        單價: 62000.00元/平方米
        發貨期限: 自買家付款之日起 天內發貨
        所在地: 直轄市 北京
        有效期至: 長期有效
        發布時間: 2023-12-19 10:25
        最后更新: 2023-12-19 10:25
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        招商 璀璨系

        近日,招商拿下的位于通州東小馬的地塊流出了新的帶尺寸戶型圖,還未官宣,此戶型非終版,終稿可能會有改動,但預計不會太大。

        先復習一下這個地塊的大概情況:

        東小馬6009地塊是招商以15%的溢價率加上3.3萬平的現銷面積拿下的,也就是說這個小區里有超過一半的房源到現房狀態才能賣,這次期房能賣的可能都不到300套。

        樓面價3.6萬/平,這是東小馬三塊地中價格高的一塊,銷售指導價6.2萬/平,但競品樓盤京玥蘭園的成交均價不到6萬,這么看,開發商利潤空間還真不算大。


        區位


        小區的位置屬于是通州的老城區,1號線和7號線的中間位置,育才學校的南側,瑞都公園世家的西側。

        周邊配套相對來說還算成熟,醫療教育商業交通這四大方面不敢說有多優質,基礎都能滿足。


        產品


        小區一共15棟樓,總高6-11層,容積率2.2,綠化率30%。

        在售面積:77平兩居;89-107平三居;120-140平四居

        總價區間:預計460-840萬左右




        戶型

        77平東西兩居室,雙臥夾客廳朝東,入戶私密玄關,餐客一體,還有一個家政間,衛生間干濕分離,整體沒有什么浪費面積,很適合剛需上車。

        89平南北通透三居室,這個戶型估計會很好賣,畢竟周邊二手房89平只能買個兩居,90平以下的房子契稅可以少交0.5,要是按總價540萬算也能省將近3萬呢。從戶型上來看,客廳是拐角飄窗,整體采光面差不多8米左右,這種戶型住著沒的挑。


        107平南北通透三居室,這個戶型類似碧桂園和世界二期的戶型很相似,之前有看過碧桂園三居室的可以等等這個,畢竟那個房源量不多,沒什么好樓層。

        120平的南北通透四居室,方方正正四葉草戶型,全明格局,入戶私密玄關,雙臥夾客廳朝南,次臥夾廚房朝北,餐客廚一體化設計,這個戶型很適合周邊人群的改善,會很好賣。

        140平的南北通透四居室,屬于是120平四居的放大版,格局基本沒變化,位于小區的樓王位置,如果預算夠的上,我覺得可以趁早聯系我看房了,晚了不一定有好樓層。


        樓盤分析

        優點:

        能買到洋房肯定是選洋房,畢竟得房率相對高一些,能提高居住舒適度;小區整體的戶型設計還不錯,比較切合剛需和改善的需求。

        周邊配套相對成熟,距離地鐵較近,近的是7號線群芳站,從南門到地鐵口的步行距離不到700米;醫療有通州婦幼和東直門醫院距離不遠;學校有育才,這個地塊的位置屬于育才的劃片;商業呢項目自身是匱乏的,但隔壁瑞都加州的商業街還是很熱鬧的足以滿足日常生活。


        缺點:

        小區周邊基礎配套是都有的,但不是特別優質。周邊沒有大型商業,像萬達廣場、領展購物、愛琴海、樂堤港這類大型商業綜合體的距離在3-6公里之間,而群芳站旁建設的環球北交通樞紐所附帶的商業也非大型。

        文旅區的紅利并非誰都能吃到,環球影城確實能帶動當地的經濟發展,但要說帶動房價,這中間還差著好幾道呢。



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